今からでも遅くないマンション管理組合・理事会の改善、改革!(湯河原・箱根・真鶴・熱海・伊東・函南・三島・沼津など神奈川、静岡、山梨のマンションに対応しております)

 

管理組合・理事会運営の改善、改革 

「マンションは管理を買え!」 
これはずっと以前から、マンション購入に際してまことしやかに言われ続けている格言のようなものです。 しかし、もし、この格言が正しいならば、ほんとうに良い管理をしているマンションを、購入して居住する前にどのように的確に判断すればいいのでしょうか?

仮にマンション購入時に良い管理をしているマンションを買うことができた としても、その良い管理の状態が続いていく保証があるのでしょうか?実は、本当にマンション購入に失敗しないための心構えとは、新築・中古を問わず「マンションは管理を買え!」ではなく
「マンションは管理に継続して参加する気持ちで買え!」と言うほうが正しいのです。

では、マンション管理組合・理事会の運営はそれほど難しいのでしょうか?

残念なことですが、現状の大多数のマンションにとって、答えは「イエス」になってしまいます。弊事務所代表も一戸建てよりマンションの居住形態が自分のライフスタイルに合っており、すでに20数年ほどマンション一筋に居住しております。

この20年以上マンションに住み続けてみた実感としては、居住者自身の側、つまりマンションの組合員内部から自己変革的に管理組合の運営を適正化するのは相当難しいと感じざるを得ません。その理由は、

  • 「管理組合」とマンションの管理を実際に請け負う「管理会社」とのマンション管理実務についての温度差や知識の差が著しい。
  • 管理組合の居住者(組合員)の組合運営への参加意識が希薄である。
などが挙げられます。

現在のマンションの管理組合が抱えるいちばんの大きな問題といえば、やはり一定期間ごとに行われる大規模修繕工事などに使われる積立金の不足の問題です。
この修繕積立金は一部のごく恵まれたマンションを除いて、常に予想必要額に対して不足しているのが実情でしょう。
皆さんが住むマンションを何十年後かに廃墟のような建物にしないために何が必要なのでしょうか?
それは、やはり管理組合外部からの客観的で適切なアドバイスに他ならないでしょう。
管理組合の改善、改革の方法

ここでは弊事務所が提供する「マンション管理組合・理事会支援サービス」についてご説明します。

  • 管理委託契約の見直し
    現在、日本にあるマンションでは、管理会社に対してマンションの管理を全面委託または一部委託している割合は全マンションの90%以上にもなります。大部分のマンション管理組合は管理会社なくしては機能しなくなってしまうのが現状です。

    しかし、そこに現在のマンション管理の問題があります。つまり需要と供給または管理組合と管理会社との関係のバランスがとれていないのです。とくにマンションの新築当初から、管理委託契約を一度も見直しをしていないなどの場合は要注意です。そのようなマンションでは契約内容をよく精査せずに、無駄・過剰な契約 をしている場合もあります。

    この管理委託契約の見直しは、外部の専門家を交えて行うとことでより効果的でスムーズに実行できますので、ぜひ、やってみる価値はあると思われます。
     
  • 管理組合規約の改正
    マンションの管理規約とは、そのマンションに適用される憲法のようなものだと言われています。国ごとに憲法が違うように、マンションごとに決めることができる管理規約はそれぞれの個性があっていいのです。

    しかし、実際はほとんどのマンションの管理規約は分譲前にマンション販売会社の意向でほぼ決まっていて、画一的であり、居住者の意見、意向をとりいれたものになっていないのが現状です。


    国土交通省が示している標準管理規約は、マンションの管理規約の標準モデルなのですが、その標準管理規約を、それぞれのマンションに見合った規約にするのは、管理組合の自由であり(もちろん区分所有法の規制はあります)、また、実際に管理規約を改正しないと日常生活に不都合を生じるケースもあります。
     
  • 管理組合の法人化
    管理組合の法人化の目的は、管理組合が法人としての権利義務の主体となることによって、理事会と区分所有者などの内部関係や対外関係が明確になるということです。

    具体的には、管理組合法人の名義で不動産登記が可能になったり、管理組合法人名義で管理費、修繕積立金の口座を作ることができ、権利関係が明確になります。管理組合法人でない場合は理事長の個人名義の口座になっています。

    今後のマンションの居住者の方々にとって、居住者の方々の高齢化などによる理事会の理事、理事長の候補が不足してしまう問題ついては、さらに深刻な問題になっていくと予想されます。そこで、管理組合を法人化すると、建物の区分所有者等に関する法律(区分所有法)上、理事会のメンバーである理事を区分所有者以外の者で、管理について専門知識を持つ者を理事として選任することが可能になります。役員のなり手のない管理組合にとっては検討してみる価値はあると思います。

    では、法人化によるデメリットはあるのでしょうか?それについては基本的にはない、と言ってよいと思います。課税関係では、管理組合法人は「権利の能力のない社団」であり、法人化前と変わらず法人住民税はかかりません。また、法人の設立登記や役員の変更の際の登録免許税なども不要です。
     
  • 大規模修繕工事支援
    大規模修繕工事には、マンションの規模(戸数)にもよって違いますが、数千万から数億円という多額の費用がかかります。いわゆる「修繕積立金」はこのように多額の費用がかかる大規模修繕工事のために必要不可欠なのです。

    大規模修繕工事は一般的に12年〜15年周期で行われ、計画から終了までに長期間(およそ2年程度)かかる事案です。そこで、通常は修繕委員会のような大規模修繕のみを扱う委員会を発足させ対処するのがよいと思われます。

    大規模修繕工事の際は、いままでに経験したことがないようなさまざまな問題が起こる可能性があります。理事会、修繕委員会の中立、透明性に特に注意しなければならないのはいうまでもありません。
    大規模修繕を定期的に行い、建物をきちんと修繕、メンテナンスすることは管理組合の責務でもあります。またそれをきちんとすることによって所有者のマンションの資産価値を維持、向上させることにもつながるのです。

    大規模修繕工事では工事自体の透明性、中立性を担保するためにやはり工事をトータルでコーディネートする役割が必要になります。
     
  • 管理組合の役員(理事長など)の受託
    築年数の古いマンションやリゾートマンションなどは、居住者の高齢化や高賃貸比率化のため、管理組合の役員のなり手が少なくなっているのが現状です。また、管理組合内部に深刻な対立がある場合、公正な第三者に管理者(理事長など)任せることも必要になります。このような場合、マンションの役員を外部に委託することも考慮すべき場合もあります。

    マンション管理に関する唯一の国家資格は、現在では弊事務所が取得している「マンション管理士」のみになります。
  • その他の支援
    ・定例で行われる理事会、管理組合総会へ出席 ・管理会社と理事会の調整 
    ・理事会の意思決定への助言、資料作成、提案書、監査業務補助支援等をサポートします。

管理組合・理事会運営のキーポイント

いま、実際に居住しているマンションで、「これから新しく理事や監事になられる方がマンション管理に精通していて自信を持って役員に臨む」というケースはどれくらいあるでしょうか?その答えは火を見るより明らかです。


今後ご自分のマンションの役員になられたら、マンションの管理について、少しずつでもいいですから知識をつけていきましょう。

マンション管理は、そのマンションが取り壊されない限り永遠に続いていきます自分たちの大切な資産であるマンションの価値を維持する」ためには、マンション管理に対する知識がある程度必要なのです。

  • 管理会社による管理組合の格付け 
    私たちの日々のマンション管理を委託している管理会社は、それぞれ担当している管理組合の格付けをしている場合があります。
    __sozai__/0011814.gifAランク
    マンション管理について意識が高く、知識もあり管理会社に対する要求レベルの高い管理組合。
    __sozai__/0011814.gifBランク
    Aランクほどではないが、熱心に取り組んでいる人が数名いて管理会社に対してそれなりの要求と対応ができる管理組合。
    __sozai__/0011814.gifCランク
    マンション管理について住民の意識は薄く、理事の意識も低い組合。管理会社の言うことをただ聞くだけですべて管理会社にお任せ状態の管理組合であり、実情としては、このランクのマンションが最も多いと思われます。
    当然、管理会社は多くの棟数の管理を委託されていますので、それぞれの管理組合のランクに合わせたフロントマンが担当になります。管理組合をCランクに格付けされないようにしなければいけません。
     
  • マンション管理費の削減 
    マンションは、マンションごとに形状や戸数が違うため、異なるマンションの管理費を同一に論じられないため、通常、管理会社は通常マンションの管理費を公表していません。ですからマンションの居住者としては、その管理費がはたして適正なのものなのかどうかが分りませんでした。

    自分のマンションの管理費が適正かどうかを知るためには一般的には、同一条件での複数の業者による競争入札をおこなうことをお勧めします。これを行うことは、今すぐ管理会社を変更するという考えでなくても、管理費、修繕積立金に対する役員や居住者の方々の意識を変える良いきっかけになると思います。

    あるマンション管理に関する参考図書には「管理会社は設備や在庫をほとんど必要としないので、机ひとつでできる商売である言われている」とありました。また極論になりますが、管理会社は管理業務を一括受注し、中間マージンをとって下請け業者に発注すれば成り立つ業務だとも言われています。

    ですから管理組合が下請け業者と直接契約して、管理会社の中間マージンを排除しつつ現在契約している管理会社とは良好な関係を保ちながら、その委託内容を事務管理業務や出納業務・その他調整作業に限定するようにします。こうすればかなりの無駄を省くことができるようになるのです。

    管理費削減の具体的な方法!
    具体的な方法としては、上記の通り、管理組合が下請け業者と直接の契約をするようにします。マンションの規模にもよりますが大体5〜6社程度の直接契約を目指します。
    現在の管理会社を通さない直接契約になりますので、当然のことながら管理組合の事務的な負担は増えます。理事長などがひとりで対処することは無理があるので、管理組合活動に労を厭わない役員の方が複数必要になります。
    現在ではリタイヤされた居住者の方も多いでしょうから、できるだけ協力を仰ぎましょう。
    管理会社の担当者と交渉してこの方法を導入できればかなり有効な管理費削減になると思われます。
     
  • エレベータのメンテナンス
    __sozai__/0011814.gif保守点検
    皆さんのマンションのエレベータの保守点検は、通常管理会社が行うサービス業務に含まれていますが、実際は専門業者(保守点検会社)が行っています。
    この保守点検会社は、ほとんどエレベータメーカ大手、準大手で市場の90%以上を占めています。つまりほとんど競争原理が働いていないということです。
    エレベータのメンテナンスは2種類になります。
    定期検査
     建築基準法で定められ年1回の法定検査。
    保守点検
     通常月1回、任意に行われるもので後述の「フルメンテナンス」か「POG」のどちらかになります。

    「エレベータは人類が開発した最も安全な乗り物」であるとも言われています。少し大げさな表現だとは感じますが、実は、これはエレベータの構造の仕組みから見てそういわれているのです。
    今現在、日本で設置されているエレベータの9割を占めるロープ式では、普通ロープが3本ついています。もし、そのロープが2本切れてもエレベータは落下しないようになっています。仮に3本目のロープが切れても、エレベータのガイドレールにブレーキがついていて自動的に停まるようになっているのです。
    つまり、エレベータというのは、基本的に安全な乗り物なのです。
    ただ、エレベータの保守点検会社をメーカー系会社でなく、費用が割安な独立系会社に変更するときは、専門家の意見を聞いて、費用の面だけでなく、その会社の実績や評価等を総合的に判断することが肝要です。

    __sozai__/0011814.gifメンテナンスの形態
    エレベータの保守点検の契約には2つタイプがあります。
    フルメンテナンス契約
    日常的に発生する小規模な修繕や消耗部品、故障の対応など、ほぼすべてのメンテナンスに対応する契約です。(一部別途費用の項目もあります)しかし費用が割高になります。

    POG契約(パーツ、オイル、グリース契約)
    仕様書に書かれた消耗品の交換と定期的な点検費用だけの契約ですが、フルメンテナンス契約よりかなり割安です。エレベータというのは、新しいうちはトラブルが発生することはまずありえないと考えられていますので、マンションが新築から10年目くらいまではPOG契約で十分だと考えられます。それ以降にフルメンテナンス契約にすればいいのです。
    今お住まいのマンションが新築でこの「フルメンテナンス契約」のままでしたら、今すぐPOG契約へ変更することをお勧めします。
     
  • より住みよいマンションにするための3つのヒント!
     役員の任期を2年以上にする!
    役員(理事長など)が1年交代だと理事としての経験を積む前に任期がきてしまい、問題が先送りになってしまいますので、任期を最低2年以上にするように変更します。

     理事が問題を共有できるシステムを作る!
    理事会で独自にマンション定期点検を実施したり、理事会で課題になった問題を「検討課題一覧表」などとしてまとめ、チェックするようにします。このような日頃の継続的な活動により、理事の引継ぎ時などでのトラブルが減少するのです。

     コミュニティー作りを大切にする!
    マンションに大きな問題や計画がないときはいいのですが、大規模修繕計画等がある場合は管理組合が責任をもって実行していかなければなりません。マンションにしっかりとしたコミュニティーがあれば助け合いができ、大きな計画もスムーズに進みます。
    また「クレーマー」とどうつきあうかも重要です。実は
    一部の居住者が「クレーマー」となって理事会を困らせているケースはよく見うけられます。しかし、その「クレーマー」はほんのごく一部で、大部分の居住者というのは、あまり口は出さないけれど確かな良識を持った「サイレントマジョリティー」(静かなる多数派)なのです。
    まず、このサイレントマジョリティーを味方につけることを考えましょう。とにかくこの問題に対処するには常識的に行動し、まず敵対しないということに尽きます。感情で対立すれば問題がこじれるばかりでなく 「どっちもどっち」 と周りにみられサイレントマジョリティーの信頼も失ってしまうからです。

    「理事会はマンションをより良くするために一所懸命努力している」ということを居住者の方々に、時間をかけて、地道に、また客観的に伝えていくことが重要です。

 



                    

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