宅地建物取引業免許

宅地建物取引業免許

宅地建物取引業とは、宅地または建物の売買、交換または賃借の代理、媒介(ただし自己の物件を賃貸することは宅地建物取引業にはあたりません)を継続して業としておこなうことです。取得する免許は、法人、個人ともに事務所の設置形態によって以下の通りになります。

  • 2つ以上の都道府県に宅建業を営む事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許
  • 1つの都道府県にのみ事務所を設置する場合はその都道府県の知事の免許
宅建業の免許の有効期間は5年間です。なお、有効期間満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までに免許の更新申請を行うことが必要です。

__sozai__/0012127.png 宅建業免許を受けるための基準
宅建業免許を受けようとする者が、以下の欠格要件に該当する場合には免許を受けることができませんので注意が必要です。

  • 成年被後見人、被保佐人または破産者で復権を得ない者
  • 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
  • 事務所に専任の取引主任者を設置していない場合
  • 免許不正取得、情状が特に重い不正行為または業務停止処分違反をして免許を取り消された場合(5年間)
  • 免許不正取得、情状が特に重い不正行為または業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合(5年間)
  • 禁固以上の刑または宅地建物取引業法違反により罰金の刑に処せられた場合(5年間)
  • 宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合(5年間)

__sozai__/0012127.png専任の宅地建物取引士(平成27年4月から従来の宅地建物取引主任者の名称が変更されました)
宅地建物取引業者はその事務所ごとに、業務に従事する者の5人に1人以上の割合で「専任の」宅地建物取引士を置かなければなりません。「専任」とは、原則として宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいいます。

__sozai__/0012127.png事務所の要件
宅地建物取引業者の免許取得において、事務所の要件は大切な要素になります。

  • 登記簿謄本に登記されている本店または支店が、宅地建物取引業法上の「事務所」として扱われます。
  • 本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅地建物取引業を営むと本店も宅地建物取引業の「事務所」となり、この場合には本店にも営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。
  • 支店の登記はあっても、その支店において宅地建物取引業を行なわない場合は宅地建物取引業法上の「事務所」としては扱われません。

事務所は、継続的に業務を行うことができる施設で、かつ他の業者や個人の生活部分からの独立性が保たれる必要があります。従って他の法人や個人の事務所と混在している場合や、居住場所と混在している場合は免許を取得することはできません。

「継続的に業務を行うことができる施設」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の形態を備えていることが必要と考えられ、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所として認められません。

__sozai__/0012127.png保証協会

__sozai__/0011814.gif 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会(ハトマーク)
__sozai__/0011814.gif 公益社団法人不動産保証協会(ウサギマーク) 

保証協会には以上の2つの団体があります。

宅地建物取引に関する苦情の解決や保証(弁済業務)を行う公益社団法人ですが、宅建業者から見れば保証協会に加入することで様々なサポートを行ってくれる身近な団体となっています。

入会に当たっては同時に「宅地建物取引業協会」または「全日本不動産協会」のいずれかに加入する必要もあります。

保証協会に加入することで最もメリットがあるのが「弁済業務保証金分担金制度」です。

宅建業を営業するためには、管轄行政庁から宅建業免許取得後に「法務局へ営業保証金を供託すること」が必要です。

営業保証金の金額は、本店(主たる事務所)で1,000万円、支店(従たる事務所)が1店舗増えるごとに500万円となっています。

保証協会に加入すると、弁済業務保証金分担金(本店60万円、支店30万円)を保証協会に納付することで上記供託が免除されます。もちろん、保証協会への加入に際して入会金や年会費が必要になりますが、創業時に1,000万円の供託金を用意するというのは大変なことですので、利用する方は非常に多くなっています。

ハトマークとウサギマークでは入会金・年会費等を考えると、当初かかる費用としては不動産保証協会(ウサギさん)のほうが少し割安となっています。ただシェアとしてはハトマークの方が加入者は多いのが現状です。

免許取得までの流れ

「宅地建物業取引業免許」の取得までの流れは以下のようになります。 なお、「知事免許」「大臣免許」共に申請の窓口は、本店事務所の所在地がある都道府県庁の宅地建物取引業担当課となります。

STEP1

<書類申請>

管轄行政庁の窓口で簡単な書類審査が行われます。書類の不備や押印漏れなどがあった場合には、再申請になってしまうので注意が必要です。
__sozai__/0012127.png申請に必要な書類(法人の場合)

  • 宅地取引業免許申請書
  • 相談役及び顧問、5%以上の株主・出資者の名簿
  • 身分証明書、登記されていないことの証明書(代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引主任者、政令使用人、相談役、顧問の全員分)
  • 略歴書(代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引主任者、政令使用人、相談役、顧問の全員分)
  • 専任の宅地建物取引士設置証明書
  • 宅地建物取引業に従事する者の名簿
  • 専任の宅地建物取引士の顔写真添付用紙
  • 法人の商業登記簿謄本又は履歴事項全部証明書
  • 宅地建物取引業経歴書
  • 決算書(新設法人は「開始貸借対照表」を添付)
  • 納税証明書(新設法人は不要)
  • 誓約書・事務所を使用する権原に関する書面
  • 事務所付近の地図・事務所の写真
STEP2

<審査>

申請書類の受理後、管轄行政庁内で申請書類の内容についての審査があります。審査が進んだ段階で営業所へ実地調査が行われます。実地調査では、代表者、専任の宅地建物取引士も同席し、簡単な面接などが行われます。知事免許の場合、審査にかかる標準処理期間は、土日を除き概ね45日になります。

STEP3

<登録の通知>

審査が問題なく終わると、管轄行政庁から登録の通知がはがきで送付されます。

STEP4

<営業保証金の供託又は保証協会へ加入>

営業保証金を法務局へ供託するか、保証協会に加入し保証金分担金を納付するかを選択し、それぞれの手続を行います。

STEP5

<管轄行政庁へ届け出>

登録通知の葉書、供託金の届出又は保証金分担金の納付書をもって、管轄行政庁へ届け出ます。このとき、専任の宅地建物取引士の選任届(様式第7号)も添付します。

                   免許証が交付され営業開始となります!

__sozai__/0011816.png 宅建業免許申請時に必要な費用(証紙代)
  • 知事免許:33,000円(新規・更新とも)
  • 大臣免許:90,000円(新規)、33,000円(更新)
  • その他、保証協会入会金(営業保証金)、弁済業務保証金分担金、年会費などが必要です。

 

 



                    

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