農地の売買・転用許可(神奈川・静岡に対応しています)

農地転用許可申請の手続き

太陽光発電事業(太陽光パネル設置)に必要な「農地転用許可」は、湯河原町・真鶴町・熱海市など実績多数の弊事務所へお問い合わせ下さい!

農地の処分や取得には行政上の手続きが必要になります。
・農地の売買や賃借(3条許可・5条許可)
・農地以外の土地に転用(4条許可・5条許可)
には、農地法により農林水産大臣・都道府県知事への許可申請、農業委員会への許可申請・届出をしなければなりません。

農地とは「耕作の目的に供される土地」をいいます。「耕作」とは、土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することです。たとえば「果樹園」「牧草栽培地」「苗圃」「はす池(蓮根畑)」なども肥培管理が行われている限り農地に該当します。
「耕作の目的に供される土地」とは、現に耕作されている土地はもちろん、たとえ現在耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できる休耕地や不耕作地といった土地も含まれます。
農地であるかどうかはその土地の現況によって区分するのであって、必ずしも土地登記簿の地目によって区分されるのではありません。(これを現況主義といいます) 従って、登記地目が「宅地」になっていても評価証明書の現況地目が「畑」になっている土地の所有権を移転するにためには、農地法による許可又は届出が必要になります。

農地の区分
市街化区域内の農地>
  市街化区域内の農地の転用は転用届を農業委員会へ提出すればよく許可は不要です。
  • 生産緑地
    都市部に残る緑地を守るため1974年に制定された生産緑地法に基づいて、市町村から指定を受けた農地のことです。
    「1区画500平方メートル以上の土地であること、30年間の営農」などが条件で生産緑地に指定されると、自由な売買やアパート建築などの農業目的以外での使用が出来なくなります。
    農業従事者の死亡などで農業が続けられなくなった場合には、自治体に対して時価で買い取りの申し出をすることができます。もし買い取りがなされない場合は目的外使用の制限が解除されます。
    固定資産税・都市計画税の優遇(農地課税)、相続税納税猶予制度が適用されます。
  • 市街化農地(宅地化農地・都市農地)
    計画的な宅地化を推進し宅地並み課税されます。評価額は宅地並みとなりますが課税については農地に準じます。
    相続税納税猶予制度の適用はできません。
     
<市街化調整区域内、非線引区域内の農地>
  • 「農用地区域内の農地:青地」
    農業振興地域であり農業の振興を図る地域で市町村が策定する「農業振興地域整備計画」によって決定され、向こう10年間の農地利用を考慮して計画が立案されます。農業の発展に必要な措置が集中的に行われ農地以外の土地利用が制限されており、原則農地転用ができません。この場合は「農業振興地域の整備に関する法律(農振法)」による除外申請「農振除外」を検討します。農用地区域から当該農地の除外が必要と認められる場合は、農用地利用計画の変更をした上で農地転用許可を得る必要があります。
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  • 農振2.jpg「農用地区域以外の農地:白地」
    (甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地
    原則として第3種農地のみが農地転用許可の対象になります。
 
農地法3条許可:農地の売買・貸借

農地を売買・賃貸借などで、農地のままで権利を移動する場合には農地法第3条の許可が必要になります。許可権者は農業委員会又は都道府県知事です。この許可がなければ売買等の効力は発生しません。契約・競売・公売・特定遺贈などを原因とする権利移動の場合などはこの3条許可の対象となります。

  • 相続(包括遺贈)による取得、時効よる取得、会社など法人の合併・分割による取得など、農地法の許可を受けることなく農地の権利を取得した者は、平成21年の農地法改正により農業委員会への届出が必要になりました。
  • 3条許可の対象となる権利・所有権は、地上権、永小作権・質権、使用貸借による権利、賃借権、その他の使用収益権になります。 

__sozai__/0011816.png許可が不要な場合

  • 農地法5条許可を受けている場合
  • 国や都道府県が取得する場合
  • 薪炭原木採取などの利用権設定による場合
  • 土地改良法等による交換分合による場合
  • 農用地利用集積計画や農事調停による移転・設定等
  • 土地収用法による収用をする場合
  • 遺産分割・財産分与
  • 特別縁故者による調停等

平成21年の改正農地法では、後継者が親と別居して親の農業に従事している場合でも同一の経営者とみなされることとなりました。別居している後継者の農地の権利取得がしやすくなり、納税猶予制度適用における被相続人の適用範囲が広がるものと考えられます。 

__sozai__/0011816.png許可権者

  • 農業委員会
    売主の住所のある市町村の区域にある農地等について権利取得する場合の許可権者です。申請者は農業委員会に対して手続きを行います。許可処分が決定すると許可書が申請者に交付されます。
  • 都道府県知事
    売主の住所のある市町村の区域にある農地等について権利取得する場合の許可権者です。申請者は農業委員会を経由して知事に対して手続きを行い、許可書も農業委員会を経由して交付されます。

__sozai__/0011816.png申請に必要な書類

  • 譲渡人(賃貸人)の印鑑証明書
  • 譲受人(賃借人)の住民票(謄本)
  • 申請土地の登記簿謄本
  • 賃貸借・使用貸借契約書
  • 土地改良区の意見書
  • 耕作証明書 
  • 資金証明又は融資証明(売買の場合)
  • 申請土地の公図・申請土地への案内図 
  • 営農計画書
  • 権利者の同意書(小作農や抵当権者、仮登記権者など)

__sozai__/0011816.png許可の基準  
第3条の許可はもともと耕作を目的とせずに農地等を取得するなど、望ましくない権利移動を規制することが目的になっています。

  • 全部効率利用要件
    取得後に取得農地等を含むすべての農地等を耕作しない場合は、農地を取得することはできません 
  • 農作業常時従事要件
    権利取得者が必要な農作業に常時従事(原則として年間150日以上)すると認められない場合は取得することができません。原則として譲受人又はその世帯員のすべてが該当しなければなりません。
  • 下限面積要件
    取得者の権利取得後の経営面積が50アール以上(知事が別段面積を定めて公示したときはその面積)とならない場合は取得できません。
  • 地域との調和要件
    農地などの集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地等の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障がある場合は取得できません。
  • 農業生産法人要件を満たさない一般法人の参入要件
    一般法人は賃借のみ可(売買は不可)ですが、農業生産法人は売買・賃借ともに可能です。
    しかし次のような場合は例外が認められます。
    ・農業委員会のあっせんに基づく交換であり、かつ、相手の経営面積が50アール以上の場合
    ・位置、面積、形状等から自己所有の隣接農地等と一体化して利用しなければ利用困難な場合
  • 農地法3条許可を取得後の当該農地の転用について
    原則として、登記簿の原因日付から起算して3作後(3年3作後)でないと転用はできません。つまり、とりあえず農地として買い入れておいて、すぐ住宅などを建築する行為は許可されません。
     
 農地法4条許可:農地の農地以外の土地への転用 

「農地」を「農地」ではなくすることを農地転用といいます。具体的には以下の通りです。

  • 農地の区画や形質を変更し、住宅、工場、学校、商業施設などの建物や道路をつくること。
  • 農地の形状は変更しないものの、駐車場など耕作以外の目的に使用すること。

「農地を所有する者」が自らその「農地」を「農地以外のもの」にする場合はこの4条許可が必要です。

__sozai__/0011816.png許可が不要な場合

  • 国又は都道府県が転用する場合
  • 農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画による権利の設定・移転された農地をその利用目的に供する場合
  • 土地収用法その他の法律により収用、使用された農地をその目的に供する場合
  • 市街化区域内の農地をあらかじめ農業委員会に届出をして転用する場合
  • その他農林水産省令で定める場合 

__sozai__/0011816.png許可権者 

許可権者は、転用する農地の面積によって分かれます。
(1ha=10反=1町歩=100畝=100a=10,000u=3,030坪) 

  • 農林水産大臣
    同一事業目的に「4ha超」の農地を転用する場合の許可権者です。申請者は都道府県知事を経由して大臣に対して手続きを行い、許可処分が決定すると許可書が申請者に直接交付されます。  
  • 都道府県知事
    同一事業目的に「4ha以下」の農地を転用する場合の許可権者です。
    ・申請農地が2ha以下の場合
    申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行います。
    ・申請農地が2ha超〜4ha以下の場合
    申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行い、知事は農林水産大臣との協議を経た上で県農業会議に諮問することになっています。
    いずれの場合でも許可処分が決定すると、許可書は農業委員会を経由して申請者に交付されます。 
  • 農業委員会
    市街化区域内農地の転用届出を受け付けます。この場合許可ではなく、申請者に対して受理通知がなされます。

__sozai__/0011816.png 農地転用(4条許可)の手続の流れ 

STEP1

申請農地が農用地区域から除外されているかを確認

当該農地が農用地区域にある場合は、農振除外申請(農用地区域変更申請)を受付け期間内に行い、農振除外を受けます。
STEP2

農業委員会へ申請書の提出(毎月の期限まで)

申請書は県行政センター・農地課(湯河原町の場合は小田原)へ送付されます。申請に必要な書類は以下の通りです。なお、3,000u以上の農地については、県庁環境農政局に送付されます。

  • 申請書(譲受人・譲渡人が署名又は記名押印)
  • 申請人が法人の場合
    ・定款(寄附行為)、法人登記簿謄本、その他
  • 申請土地の登記簿謄本(全部事項証明書)
  • 譲受人・譲渡人の住所等が確認できる書類(住民票、印鑑証明等)
  • 申請土地の位置図(明細地図等)
  • 申請土地の公図写し
  • 事業計画書
  • 申請土地に関する次の書類
    ・利用計画平面図、配置図、建物平面図、立面図、給排水計画図等
  • 申請人以外の者による農地転用の妨げとなる権利等が設定されている場合は権利者の同意書
  • 残高証明書、融資証明書
    計画に要する費用のうち、土地の購入費又は賃借料を除く費用が500万円を超える場合に添付
  • 計画に要する費用全額についての証明書類
  <個別事案による添付書類> 
  • 自己住宅(一般住宅500u、農家住宅1,000u以下)
    ・目的どおりに転用する旨の誓約書 
    ・現在の住宅が自己所有で無いことを証明する資料又は住宅の売買契約書の写し等
  • 建売住宅:宅地(更地)造成での申請は用途地域内のみ可能
    ・農地転用を必要とする理由書(理由、選定経緯、面積の必要性、販売計画等)
    ・資金計画書(支出計画、土地取得費、造成費、建築費、雑費等見積書による資金調達計画、残高証明、融資証明等)
    ・開発行為については開発行為指導要綱第9条に基づく協議申請書受付の写し
    ・不動産業者については宅地建物取引業者免許証の写し
    ・目的どおりに転用する旨の誓約書 
  • 資材置場、駐車場等
    ・農地転用を必要とする理由書(理由、選定経緯、面積の必要性等)
  • 植林
    ・農地転用を必要とする理由書
    ・周辺農地所有者の同意書 
  • 太陽光発電事業
    これについては非常に多岐に渡るため、詳細はお問い合わせ下さい。
湯河原町の場合:
申請書の提出期限は毎月10日です。申請手続き上の注意は以下の通りです。
  • 相続未了の土地のついては相続登記終了後申請すること。
  • 分筆を必要とする場合は分筆登記終了後申請すること。
  • 申請書に連絡先(事務所名称、電話番号)を記入すること。
    提出部数は申請書2部、添付書類2部(1部は写し可)
STEP3

県農業会議にて諮問

毎月25日の農業委員会での諮問後、県行政センター・農地課に答申がなされます。

STEP4

農業委員会から許可書の交付

毎月10日の期限までに農業委員会への申請を行うと、その翌月中に結果が出されます。通常は県農業会議答申の翌日が許可日(答申後許可日調整が必要な場合を除く)となります。但し、申請についての補正指示がある場合はこの限りではありません。

STEP5

事業計画書に従い転用事業に着手

工事等が完了した場合、現況証明申請(地目変更登記にかかる転用確認証明申請)を行います。

STEP6

現況証明書の交付・地目変更登記

農地転用許可書・転用確認証明書を添付し、地目変更登記申請をします。


__sozai__/0011816.png農地転用(4条許可)の許可基準
農地法は農地は国内の農業生産の基盤であって限られた資源であることに鑑み、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに農地を効率的に利用することを目的に掲げており、農地の転用については厳しい制限を定めています。立地基準は以下の通りです。

  • 農用地区域内農地:青地
            原則として不許可
    農業振興地域整備計画に定められた農用地区域内にある農地。
  • 甲種農地:白地集団的優良農地)
            原則として不許可
    市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。
     概ね10ha以上(厳格化に改正)の規模の一団の農地の区域内にある農地のうち、区画面積や形状等が高性能機械による営農に適するもの。
     特定土地改良事業等のうち、面的整備事業で国等が行う事業(捕縄事業を含む)の工事完了年度の翌年度から8年未経過の農地。
  • 第1種農地:白地(農業生産力の高い農地)
            原則として不許可
    集団的に存在している農地や良好な営農条件を備えている農地。
     概ね10ha以上(厳格化に改正)の規模の一団の農地の区域内にある農地。
     特定土地改良事業区域内にある農地。
     近傍の標準的な農地を越える生産が認められる農地。
    例外として以下のものがあります。
    ・土地収用法等による事業認定の告示があった事業を行うもの。
    ・仮設工作物の設置その他一時的な利用に供するために行うもの。
    ・農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設、地域農業の振興に資する施設、農業従事者の就業機会の増大に寄与する施設、農業従事者の良好な生活環境を確保するための施設、住宅、その他申請のうち周辺居住者の日常生活又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの⇒代替性要件が追加:第一種農地以外に設置可能な場合はそちらへ誘導することに厳格化されました。
    ・市街地に設置することが困難又は不適当な施設。
    ・病院、診療所その他の医療事業の用に供する施設でその目的を達成する上で市街地以外の地域に設置する必要があるもの。
  • 第2種農地:白地(街路が普遍的に配置されている農地)
            周辺に代替地がある場合は原則として不許可
    第3種農地の区域に隣接する区域、その他市街化が見込まれる区域内にある農地で以下に該当するもの、又は農用地区以外の農地で甲種・1種・3種のいずれにも該当せず、農業、公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地。
     道路・下水道等の公共施設、駅等の公益的施設の整備状況から3種農地の区域に該当するものとなることが見込まれる区域内の農地
     相当数の街区を形成している区域:駅、役場等からおおむね500m以内の区域
     市街地に近接する区域内にある農地でその規模が概ね20ha未満のもの
  • 第3種農地:白地(区画整理施行地域の農地)
            
    原則として許可
    市街地の区域又は市街化の傾向が著しい区域内にある農地で以下に該当するもの。
     道路、下水道その他の公共施設、鉄道の駅その他の公益的施設の整備状況が一定の程度(水管、下水道管又はガス管のうち2種類以上が埋設されている道路)の沿道で、概ね500m以内に2以上の公共施設又は公益施設が存する農地
     概ね300m以内に駅、役場、インターチェンジ等が存する農地に達している区域内の農地。
     宅地化の状況が一定の程度(住宅、事業用施設、公共施設、公益的施設が連なっている地域、街区に占める宅地の割合が40%を越えている地域・都市計画法の用途地域)に達している農地。
     土地区画整理事業の施行区域内にある農地。

 一般基準として以下のいずれかに該当する場合は許可されません。

  • 申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
  • 転用に必要な資力及び信用があると認められない場合
  • 申請に係る農地の転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていない場合
  • 以下の事由により申請に係る農地のすべてを当該申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
  • 許可後に遅滞なく事業を実施する見込みがないこと
  • 都市計画法の開発許可等、他法令上の許認可等の見込みがないこと
  • 申請に係る農地と一体として申請に係る事業の目的に供する土地を利用できる見込みがないこと
  • 面積が申請に係る事業の目的からみて適正と認められないこと
  • 申請に係る事業が、工場、住宅その他の施設の用に供される土地の造成(その処分を含む)のみを目的とするもの
  • 周辺農地の係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる以下の場合
  • 土砂の流出又は崩壊その他災害を発生させるおそれがある用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがある
  • 集団的に存する農地を蚕食し又は分断するおそれがある
  • 周辺の農地における日照、通風等に支障を及ぼすおそれがある
  • 農道、ため池その他農地の保全又は利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがある 
  • 一時転用の場合において、利用された後、耕作の目的に供されることが確実と認められないとき

__sozai__/0011816.png農振除外について「農業振興地域の整備に関する法律」(農振法)

  • 農用地区域(市町村が都道府県知事と協議をして決定)
    農振法に基づき、今後長期にわたって農業上の利用を確保すべき土地の区域として農業振興地域整備計画に定めているもの。農業公共投資はこの農用地区域内に集中して実施され、原則として農用地区域内の農地転用は許可されません。
  • 農振除外
    農用地区域内にある農地を宅地や駐車場・工場・店舗などに利用する場合には、まず農用地区域からその農地の除外を受けて「農振白地」にし、その上で農地転用の許可などの手続きを受ける必要があります。
  • 農用地区域内の農地が安易に除外される傾向にあるため、農用地区域からの除外を受けるための要件は厳格化され、次のすべてを満たすことが必要になりました。
    ・農用地区域以外の区域内の土地をもって代えることが困難と認められること。
    ・農用地の利用の集積化、作業効率などの面で、転用により周辺土地の農業上の効率的な利用に支障がないと認められること。
    ・土地改良施設等の機能に支障がないこと。
    ・転用を希望する土地が土地改良事業等の実施後8年を経過していること。
     
農地法5条許可:農地を農地以外の土地にする為の売買・賃借(3条+4条)

「農地」を「農地以外」のものにするため又は「採草放牧地」を「採草放牧地以外」のもの(農地にする場合を除く)にするために、これらの土地について所有権を移転したり、または、賃借権その他の使用収益権を設定、もしくは移転しようとする場合には、農林水産大臣又は都道府県知事の許可を得ることが必要になります。
つまり、5条許可=3条許可+4条許可 になります。

許可に当たっては権利移動の可否と、転用の可否を合わせて審査されるため、5条許可を取れば4条許可(3条許可)を改めて取得する必要はありません。

  • 4条許可が単独申請なのに対し、5条許可では当事者同士の共同申請が原則になります。
    (共同申請の例外としては強制競売、遺贈、裁判上の調停があります)

__sozai__/0011816.png許可権者 

  • 農林水産大臣
    同一事業目的に「4ha超」の農地を転用する場合、及びこれと合わせた採草放牧地を転用する場合の許可権者です。申請者は都道府県知事を経由して大臣に対して手続きを行い、許可処分が決定すると許可書が申請者に直接交付されます。
  • 都道府県知事
    同一事業目的に「4ha以下」の農地を転用する場合、及びこれに加えて採草放牧地を転用する場合又は採草放牧地のみを転用する場合の許可権者です。
    ・申請農地が2ha以下の場合、まず申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行います。
    ・申請農地が2ha超〜4ha以下の場合、同じく申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行い、知事は農林水産大臣との協議を経た上で県農業会議に諮問することになっています。
    いずれの場合でも許可処分が決定すると、許可書は農業委員会を経由して申請者に交付されます。
  • 農業委員会
    市街化区域内農地又は採草放牧地の転用届出を受け付けます。この場合許可ではなく、申請者に対して受理通知がなされます。
    農地法第5条の届出を行うと、農業委員会から届出の受理通知書が交付されます。その受理通知書の原本を所有権移転等の登記申請の際に提出してしまうと、地目変更登記の際に別途証明をとらなければならない場合があります。登記所で原本とコピーを持参して原本還付をしてもらうと別途証明をとる必要がなく地目変更の手続きをスムーズに行うことができます。

__sozai__/0011816.png許可が不要な場合  

  • 権利を取得するものが国又は都道府県である場合
  • 農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画による権利の設定移転の場合
  • 土地収用法その他の法律により農地等又は権利が収用、使用される場合
  • 市街化区域内の農地をあらかじめ農業委員会に届出て権利を取得する場合
  • その他農林水産省令で定める場合  

__sozai__/0011816.png申請に必要な書類:原則4条許可の場合と同様になります。

__sozai__/0011816.png許可の基準:5条の許可基準は原則4条と同じですが、次のような場合には許可されません。

  • 仮設工作物の設置その他の一時的な利用(3年以内の期間に限定されます)に供するために所有権を取得しようとする場合

 



                    

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