農地の売買・転用許可申請（農地法３条・４条・５条）
賃貸住宅建設、太陽光発電事業(太陽光パネル設置)などに必要な「農地転用許可」は、湯河原町、小田原市などで実績豊富な弊事務所へお問い合わせ下さい！
農地の処分や取得には行政上の手続きが必要になります。
・農地の売買や賃借(３条許可・５条許可)
・農地以外の土地に転用(４条許可・５条許可)
には、農地法により農林水産大臣・都道府県知事への許可申請、農業委員会への許可申請・届出をしなければなりません。
農地とは「耕作の目的に供される土地」をいいます。
「耕作」とは、土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することです。たとえば「果樹園」「牧草栽培地」「苗圃」「はす池(蓮根畑)」なども肥培管理が行われている限り農地に該当します。「耕作の目的に供される土地」とは、現に耕作されている土地はもちろん、たとえ現在耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できる休耕地や、不耕作地といった土地も含まれます。
農地であるかどうかはその土地の現況によって区分するのであって、必ずしも土地登記簿の地目によって区分されるのではありません。(これを現況主義といいます)従って、登記地目が「宅地」になっていても評価証明書の現況地目が「畑」になっている土地の所有権を移転するにためには、農地法による許可又は届出が必要になります。
農地の区分
＜市街化区域内の農地＞
市街化区域内の農地の転用は転用届を農業委員会へ提出すればよく許可は不要です。
・生産緑地
都市部に残る緑地を守るため1974年に制定された生産緑地法に基づいて、市町村から指定を受けた農地のことです。
「1区画500平方メートル以上の土地であること、30年間の営農」などが条件で生産緑地に指定されると自由な売買やアパート建築などの農業目的以外での使用が出来なくなります。
農業従事者の死亡などで農業が続けられなくなった場合には、自治体に対して時価で買い取りの申し出をすることができます。もし買い取りがなされない場合は目的外使用の制限が解除されます。固定資産税・都市計画税の優遇（農地課税）・相続税納税猶予制度が適用されます。
・市街化農地（宅地化農地・都市農地）
計画的な宅地化を推進し宅地並み課税されます。評価額は宅地並みとなりますが課税については農地に準じます。相続税納税猶予制度の適用はできません。
＜市街化調整区域内、非線引区域内の農地＞
・農用地区域内の農地：青地
農業振興地域であり農業の振興を図る地域で市町村が策定する「農業振興地域整備計画」によって決定され、向こう１０年間の農地利用を考慮して計画が立案されます。
農業の発展に必要な措置が集中的に行われ農地以外の土地利用が制限されており、原則農地転用ができません。この場合は「農業振興地域の整備に関する法律(農振法)」による除外申請「農振除外」を検討します。農用地区域から当該農地の除外が必要と認められる場合は、農用地利用計画の変更をした上で農地転用許可を得る必要があります。
・農用地区域以外の農地：白地（甲種農地、第１種農地、第２種農地、第３種農地）
原則として第３種農地のみが農地転用許可の対象になります。
👉農地法３条許可：農地の売買・貸借
農地を売買・賃貸借などで農地のままで権利を移動する場合には、農地法第３条の許可が必要になります。許可権者は農業委員会又は都道府県知事です。この許可がなければ売買等の効力は発生しません。契約・競売・公売・特定遺贈などを原因とする権利移動の場合などは、この３条許可の対象となります。
・相続（包括遺贈）による取得、時効よる取得、会社など法人の合併・分割による取得など農地法の許可を受けることなく農地の権利を取得した者は、平成２１年の農地法改正により農業委員会への届出が必要になりました。
・３条許可の対象となる権利・所有権は、地上権、永小作権・質権、使用貸借による権利、賃借権、その他の使用収益権になります。
＜許可が不要な場合＞
農地法５条許可を受けている場合
国や都道府県が取得する場合
薪炭原木採取などの利用権設定による場合
土地改良法等による交換分合による場合
農用地利用集積計画や農事調停による移転・設定等
土地収用法による収用をする場合
遺産分割・財産分与
特別縁故者による調停等
平成２１年の改正農地法では、後継者が親と別居して親の農業に従事している場合でも同一の経営者とみなされることとなりました。別居している後継者の農地の権利取得がしやすくなり、納税猶予制度適用における被相続人の適用範囲が広がるものと考えられます。
＜許可権者＞
・農業委員会
売主の住所のある市町村の区域内にある農地等について権利取得する場合の許可権者です。申請者は農業委員会に対して手続きを行います。許可処分が決定すると許可書が申請者に交付されます。
・都道府県知事
売主の住所のある市町村の区域外にある農地等について権利取得する場合の許可権者です。申請者は農業委員会を経由して知事に対して手続きを行い、許可書も農業委員会を経由して交付されます。
＜申請に必要な書類＞
譲渡人（賃貸人）の印鑑証明書
譲受人（賃借人）の住民票（謄本）
申請土地の登記簿謄本
賃貸借・使用貸借契約書
土地改良区の意見書
耕作証明書
資金証明又は融資証明（売買の場合）
申請土地の公図・申請土地への案内図
営農計画書
権利者の同意書（小作農や抵当権者、仮登記権者など）
＜許可の基準＞
第３条の許可はもともと耕作を目的とせずに農地等を取得するなど、望ましくない権利移動を規制することが目的になっています。
・全部効率利用要件
取得後に取得農地等を含むすべての農地等を耕作しない場合は、農地を取得することはできません・農作業常時従事要件
権利取得者が必要な農作業に常時従事（原則として年間１５０日以上）すると認められない場合は取得することができません。原則として譲受人又はその世帯員のすべてが該当しなければなりません。
・下限面積要件
取得者の権利取得後の経営面積が５０アール以上（知事が別段面積を定めて公示したときはその面積）とならない場合は取得できません。
・地域との調和要件
農地などの集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地等の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障がある場合は取得できません。
・農業生産法人要件を満たさない一般法人の参入要件
一般法人は賃借のみ可（売買は不可）ですが、農業生産法人は売買・賃借ともに可能です。
しかし次のような場合は例外が認められます。
・農業委員会のあっせんに基づく交換であり、かつ、相手の経営面積が５０アール以上の場合
・位置、面積、形状等から自己所有の隣接農地等と一体化して利用しなければ利用困難な場合
＃農地法３条許可を取得後の当該農地の転用について
原則として登記簿の原因日付から起算して３作後（３年３作後）でないと転用はできません。つまり、とりあえず農地として買い入れておいてすぐ住宅などを建築する行為は許可されません。
👉農地法４条許可：農地の農地以外の土地への転用
「農地」を「農地」ではなくすることを農地転用といいます。具体的には以下の通りです。
・農地の区画や形質を変更し、住宅、工場、学校、商業施設などの建物や道路をつくること。
・農地の形状は変更しないものの、駐車場など耕作以外の目的に使用すること。
「農地を所有する者」が自らその「農地」を「農地以外のもの」にする場合はこの４条許可が必要です。
＜許可が不要な場合＞
・国又は都道府県が転用する場合
・農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画による権利の設定・移転された農地をその利用目的に供する場合
・土地収用法その他の法律により収用、使用された農地をその目的に供する場合
・市街化区域内の農地をあらかじめ農業委員会に届出をして転用する場合
・その他農林水産省令で定める場合
＜許可権者＞許可権者は転用する農地の面積によって分かれます。
（1ｈａ＝10反＝1町歩＝100畝＝100ａ＝10,000㎡＝3,030坪）
・農林水産大臣
同一事業目的に「４ｈａ超」の農地を転用する場合の許可権者です。申請者は都道府県知事を経由して大臣に対して手続きを行い、許可処分が決定すると許可書が申請者に直接交付されます。
・都道府県知事
同一事業目的に「４ｈａ以下」の農地を転用する場合の許可権者です。
・申請農地が２ｈａ以下の場合
申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行います。
・申請農地が２ｈａ超～４ｈａ以下の場合
申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行い、知事は農林水産大臣との協議を経た上で県農業会議に諮問することになっています。
いずれの場合でも許可処分が決定すると、許可書は農業委員会を経由して申請者に交付されます。
・農業委員会
市街化区域内農地の転用届出を受け付けます。この場合許可ではなく、申請者に対して受理通知がなされます。
＜農地転用（４条許可）の許可基準＞
農地法は、農地は国内の農業生産の基盤であって限られた資源であることに鑑み、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに農地を効率的に利用することを目的に掲げており、農地の転用については厳しい制限を定めています。立地基準は以下の通りです。
・農用地区域内農地：青地 原則として不許可
農業振興地域整備計画に定められた農用地区域内にある農地。
・甲種農地：白地（集団的優良農地）原則として不許可
市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。 概ね10ｈａ以上（厳格化に改正）の規模の一団の農地の区域内にある農地のうち、区画面積や形状等が高性能機械による営農に適するもの。
特定土地改良事業等のうち、面的整備事業で国等が行う事業（捕縄事業を含む）の工事完了年度の翌年度から８年未経過の農地。
・第１種農地：白地（農業生産力の高い農地）原則として不許可
集団的に存在している農地や良好な営農条件を備えている農地。概ね10ｈａ以上（厳格化に改正）の規模の一団の農地の区域内にある農地。 特定土地改良事業区域内にある農地。
近傍の標準的な農地を越える生産が認められる農地。
例外として以下のものがあります。
・土地収用法等による事業認定の告示があった事業を行うもの。
・仮設工作物の設置その他一時的な利用に供するために行うもの。
・農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設、地域農業の振興に資する施設、農業従 事者の就業機会の増大に寄与する施設、農業従事者の良好な生活環境を確保するための施設、住 宅、その他申請のうち周辺居住者の日常生活又は業務上必要な施設で集落に接続して設置される もの⇒代替性要件が追加：第一種農地以外に設置可能な場合はそちらへ誘導することに厳格化さ れました。
・市街地に設置することが困難又は不適当な施設。
・病院、診療所その他の医療事業の用に供する施設でその目的を達成する上で市街地以外の地域に設置する必要があるもの。
・第２種農地：白地（街路が普遍的に配置されている農地）周辺に代替地がある場合は原則として不許可
第３種農地の区域に隣接する区域、その他市街化が見込まれる区域内にある農地で以下に該当するもの、又は農用地区以外の農地で甲種・１種・３種のいずれにも該当せず、農業、公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地。
道路・下水道等の公共施設、駅等の公益的施設の整備状況から３種農地の区域に該当するものとなることが見込まれる区域内の農地
相当数の街区を形成している区域：駅、役場等からおおむね５００ｍ以内の区域
市街地に近接する区域内にある農地でその規模が概ね２０ｈａ未満のもの
・第３種農地：白地（区画整理施行地域の農地）原則として許可
市街地の区域又は市街化の傾向が著しい区域内にある農地で以下に該当するもの。
道路、下水道その他の公共施設、鉄道の駅その他の公益的施設の整備状況が一定の程度(水管、下水道管又はガス管のうち２種類以上が埋設されている道路)の沿道で、概ね５００ｍ以内に２以上の公共施設又は公益施設が存する農地
概ね３００ｍ以内に駅、役場、インターチェンジ等が存する農地に達している区域内の農地。
宅地化の状況が一定の程度（住宅、事業用施設、公共施設、公益的施設が連なっている地域、街区に占める宅地の割合が４０％を越えている地域・都市計画法の用途地域）に達している農地。
土地区画整理事業の施行区域内にある農地。
一般基準として以下のいずれかに該当する場合は許可されません。
・申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
・転用に必要な資力及び信用があると認められない場合
・申請に係る農地の転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていない場合
以下の事由により申請に係る農地のすべてを当該申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
・許可後に遅滞なく事業を実施する見込みがないこと
・都市計画法の開発許可等、他法令上の許認可等の見込みがないこと
・申請に係る農地と一体として申請に係る事業の目的に供する土地を利用できる見込みがないこと
・面積が申請に係る事業の目的からみて適正と認められないこと
・申請に係る事業が工場住宅その他の施設の用に供される土地の造成（その処分を含む）のみを目 的とするもの
周辺農地の係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる以下の場合
・土砂の流出又は崩壊その他災害を発生させるおそれがある
・用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがある
・集団的に存する農地を蚕食し又は分断するおそれがある
・周辺の農地における日照、通風等に支障を及ぼすおそれがある
・農道ため池その他農地の保全又は利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがある
・一時転用の場合において利用された後、耕作の目的に供されることが確実と認められないとき
＃農振除外について「農業振興地域の整備に関する法律」（農振法）
・農用地区域（市町村が都道府県知事と協議をして決定）
農振法に基づき、今後長期にわたって農業上の利用を確保すべき土地の区域として農業振興地域整備計画に定めているもの。農業公共投資はこの農用地区域内に集中して実施され、原則として農用地区域内の農地転用は許可されません。
・農振除外
農用地区域内にある農地を宅地や駐車場・工場・店舗などに利用する場合には、まず農用地区域からその農地の除外を受けて「農振白地」にし、その上で農地転用の許可などの手続きを受ける必要があります。農用地区域内の農地が安易に除外される傾向にあるため、農用地区域からの除外を受けるための要件は厳格化され、次のすべてを満たすことが必要になりました。
・農用地区域以外の区域内の土地をもって代えることが困難と認められること。
・農用地の利用の集積化、作業効率などの面で、転用により周辺土地の農業上の効率的な利用に支 障がないと認められること。
・土地改良施設等の機能に支障がないこと。
・転用を希望する土地が土地改良事業等の実施後８年を経過していること。
👉農地法５条許可：農地を農地以外の土地にする為の売買・賃借
「農地」を「農地以外」のものにするため又は「採草放牧地」を「採草放牧地以外」のもの（農地にする場合を除く）にするために、これらの土地について所有権を移転したり、または、賃借権その他の使用収益権を設定、もしくは移転しようとする場合には、農林水産大臣又は都道府県知事の許可を得ることが必要になります。
つまり、５条許可＝３条許可＋４条許可 になります。
許可に当たっては権利移動の可否と転用の可否を合わせて審査されるため、５条許可を取れば４条許可（３条許可）を改めて取得する必要はありません。４条許可が単独申請なのに対し５条許可では当事者同士の共同申請が原則になります。
（共同申請の例外としては強制競売、遺贈、裁判上の調停があります）
＜許可権者＞
・農林水産大臣
同一事業目的に「４ｈａ超」の農地を転用する場合、及びこれと合わせた採草放牧地を転用する場合の許可権者です。申請者は都道府県知事を経由して大臣に対して手続きを行い、許可処分が決定すると許可書が申請者に直接交付されます。
・都道府県知事
同一事業目的に「４ｈａ以下」の農地を転用する場合、及びこれに加えて採草放牧地を転用する場合又は採草放牧地のみを転用する場合の許可権者です。申請農地が２ｈａ以下の場合、まず申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行います。申請農地が２ｈａ超〜４ｈａ以下の場合、同じく申請者は農業委員会を経由して都道府県知事に対して手続きを行い、知事は農林水産大臣との協議を経た上で県農業会議に諮問することになっています。
いずれの場合でも許可処分が決定すると、許可書は農業委員会を経由して申請者に交付されます。
・農業委員会
市街化区域内農地又は採草放牧地の転用届出を受付けます。この場合許可ではなく、申請者に対して受理通知がなされます。農地法第５条の届出を行うと、農業委員会から届出の受理通知書が交付されます。その受理通知書の原本を所有権移転等の登記申請の際に提出してしまうと、地目変更登記の際に別途証明をとらなければならない場合があります。登記所で原本とコピーを持参して原本還付をしてもらうと別途証明をとる必要がなく地目変更の手続きをスムーズに行うことができます。
＜許可が不要な場合＞
・権利を取得するものが国又は都道府県である場合
・農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画による権利の設定移転の場合
・土地収用法その他の法律により農地等又は権利が収用、使用される場合
・市街化区域内の農地をあらかじめ農業委員会に届出て権利を取得する場合
・その他農林水産省令で定める場合
＜申請に必要な書類＞原則４条許可の場合と同様になります。
＜許可の基準＞５条の許可基準は原則４条と同じですが、次のような場合には許可されません。
・仮設工作物の設置その他の一時的な利用（３年以内の期間に限定されます）に供するために所有権を取得しようとする場合。